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全國土地拍賣(mài)市場(chǎng)局勢正在不斷演變，9月底至今，多個(gè)省市相繼取消土地出讓價(jià)格上限。據中指研究院最新監測數據，截至11月21日，22個(gè)采取“兩集中”土地出讓方式的城市已全部發(fā)布涉宅用地公告，其中18城恢復“價(jià)高者得”，目前僅北京、上海、深圳、寧波仍在執行限地價(jià)政策。
部分城市在取消地價(jià)限制后的首拍中，出現高溢價(jià)率地塊，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。在筆者看來(lái)，多地土拍重回“價(jià)高者得”，是因時(shí)因勢因城施策之舉，其真正意義在于弱市下修復不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)性，夯實(shí)銷(xiāo)售市場(chǎng)企穩回升基礎，提升房企擴表投資積極性，提振市場(chǎng)信心。
首先，有利于緩解當前土拍整體低迷局勢。從多個(gè)城市取消限價(jià)模式后首拍結果來(lái)看，供求關(guān)系較好的城市核心區域土地市場(chǎng)熱度已經(jīng)開(kāi)始回溫。據中指研究院測算數據，濟南新政后首場(chǎng)土拍出現溢價(jià)率53%的地塊，相較于21天前周邊底價(jià)成交的地塊，成交樓面價(jià)上浮66%。由此可見(jiàn)，政策起到了顯著(zhù)效果，有利于核心地塊周邊存量不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)保值，減少一二手房倒掛等現象，亦有利于改善市場(chǎng)悲觀(guān)投資情緒。
其次，土地市場(chǎng)冷熱分化格局仍將持續。在房地產(chǎn)界，“地段”一直是不動(dòng)產(chǎn)投資的“金科玉律”。當前，行業(yè)處于轉型期，人口凈流入的核心城市核心地塊，韌性以及利潤空間表現更好。從近兩年央企、國企以及綜合實(shí)力較強的民營(yíng)房企投資布局路徑可以窺見(jiàn)，他們多將資源和資金聚焦在高能級城市核心區域。取消土拍限價(jià)后，優(yōu)質(zhì)地塊地價(jià)上漲，但遠郊區土地仍不乏流拍情況。不過(guò)，倘若核心地塊溢價(jià)率過(guò)高，競爭代價(jià)過(guò)大，部分房企將放棄“高價(jià)地”，轉拿其他價(jià)格合理的土地。雖然土地市場(chǎng)“冷的冷、熱的熱”的格局不會(huì )變，但傳導作用之下，整體投資拿地情緒也有望轉暖。
第三，有利于提升住宅品質(zhì)。取消地價(jià)上限后，相關(guān)的搖號、限房?jì)r(jià)等規定有望隨之逐步退出。屆時(shí)，部分房企為了壓縮成本增利創(chuàng )收，降低產(chǎn)品品質(zhì)的行為，可能會(huì )逐步減少。尤其在買(mǎi)方市場(chǎng)下，企業(yè)為保自身競爭力，會(huì )傾向于改善住房品質(zhì)，做加法不做減法，這有利于提升居民住房品質(zhì)，同時(shí)亦可緩解區域去化的困難，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性。
當前，需給予房企更多的自主空間和利潤空間，提升其投資積極性。從當下恢復“價(jià)高者得”拍地模式的城市來(lái)看，有些伴隨著(zhù)取消商品房限價(jià)政策。這意味著(zhù)土地的價(jià)值在充分競爭中得以實(shí)現，讓商品房?jì)r(jià)格更大程度上由供求關(guān)系決定。如此新政下，房企擁有更多自主空間，能夠用資源整合優(yōu)勢來(lái)增厚利潤，以適合自身且更穩健的財務(wù)模型來(lái)開(kāi)發(fā)商品房。但要注意的是，“價(jià)高者得”并不意味著(zhù)房?jì)r(jià)會(huì )立刻大幅飆升，房地產(chǎn)企業(yè)要量力而行。
從更長(cháng)遠看，取消土拍限價(jià)模式，既是回歸價(jià)格機制引導資源配置的合理舉措，又能強化人、地、房的聯(lián)動(dòng)性，穩定市場(chǎng)預期，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
原標題：土拍重回“價(jià)高者得”將產(chǎn)生哪些影響？
文章來(lái)源：http://www.ce.cn/cysc/fdc/fc/202311/22/t20231122_38800922.shtml
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