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中央政治局7月24日召開(kāi)會(huì )議，指出“適應我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，之后，住房和城鄉建設部召開(kāi)企業(yè)座談會(huì )，強調“進(jìn)一步落實(shí)好降低購買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個(gè)人住房貸款‘認房不用認貸’等政策措施”。北京、深圳、廣州三城市先后發(fā)聲，表示將抓緊落實(shí)會(huì )議要求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。這一系列舉措均釋放出積極信號，房地產(chǎn)調控政策將進(jìn)一步調整優(yōu)化，剛需和改善性住房需求將得到更好滿(mǎn)足。房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩回升也將為宏觀(guān)經(jīng)濟持續向好貢獻積極作用。
一段時(shí)間以來(lái)，各方對房地產(chǎn)市場(chǎng)信心不足。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷一年半左右的總體低迷后，在2023年第一季度有所回暖，但進(jìn)入第二季度后，多項指標再度掉頭向下，購房者由于已售逾期難交付項目的存在而陷入觀(guān)望，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈狀況的恢復仍需一段時(shí)間，房企總體投資意愿不足。各方對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心亟待恢復。
過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱階段出臺的調控政策需要調整優(yōu)化。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供給短缺的階段已基本結束，當前局部地區甚至出現了供給過(guò)剩的情況。房地產(chǎn)市場(chǎng)正從高速和過(guò)熱轉向總量減少、平穩發(fā)展的階段。為抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，眾多城市曾出臺限購、限貸、限價(jià)等限制性措施。如今有些調控措施已經(jīng)不再適應當前的市場(chǎng)形勢，很多城市逐漸取消限制性措施，但仍有一些地區的調控措施需要調整優(yōu)化，以更好滿(mǎn)足剛性和改善性購房需求。
從政策層面傳遞出的信號看，房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策調整優(yōu)化的空間正在打開(kāi)。進(jìn)一步落實(shí)好降低購買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率，將對帶動(dòng)住房消費起到積極促進(jìn)作用。降低首付比例有助于降低購房門(mén)檻，而降低貸款利率能夠降低購房總支付金額和房貸月供壓力。改善性住房換購稅費減免也有助于“真金白銀”地減少購房資金支出。2022年9月，財政部、國家稅務(wù)總局要求，納稅人出售自有住房并在現住房出售后1年內，在同一城市重新購買(mǎi)住房的，可按規定申請退還其出售現住房已繳納的個(gè)人所得稅。同時(shí)，預計二手房交易“帶押過(guò)戶(hù)”、合理降低房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)費用等政策也將繼續擴大實(shí)施面。
個(gè)人住房貸款“認房不用認貸”政策備受關(guān)注。目前，仍有熱點(diǎn)城市執行“認房又認貸”政策，這屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱階段，為避免投機炒房出臺的信貸政策。所謂“認房又認貸”指的是如果有些購房者想改善居住條件，賣(mài)掉手中的一套房子置換另一套，由于購買(mǎi)第一套住房時(shí)曾經(jīng)使用購房貸款，哪怕已經(jīng)還清了貸款，因為有貸款記錄，再置換時(shí)仍被認定為購買(mǎi)第二套住房，從而執行更高比例的首付標準以及房貸利率。以北京為例，一個(gè)名下無(wú)房但曾經(jīng)有貸款記錄的購房家庭，再購房時(shí)商業(yè)貸款的最低首付需要60%，購買(mǎi)非普通住宅則要付80%的首付。貸款利率也要按照購買(mǎi)第二套住房執行，比首套房高，購房成本就更高。
在當前形勢下，“認房又認貸”政策可能會(huì )影響一些有改善性需求的購房者，有必要因城施策，將一些城市的“認房又認貸”政策調整為“認房不用認貸”，切實(shí)降低購房者資金壓力。
此外，預計有些城市還可能從縮短個(gè)人銷(xiāo)售住房增值稅免征年限、降低購買(mǎi)二套改善性住房契稅等方面進(jìn)一步調整優(yōu)化相關(guān)政策，并從穩妥推進(jìn)商品房“現房銷(xiāo)售”試點(diǎn)、積極探索商品房銷(xiāo)售按套內面積計價(jià)等方面完善相關(guān)制度，合理降低剛需和改善性住房需求的購房成本，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
從中央到有關(guān)部委的政策信號，再到有關(guān)城市的表態(tài)，極大增強了各方對房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。進(jìn)入第二季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量有所放緩，也與居民就業(yè)壓力有所增大、收入預期減弱、購房意愿有所下降、購房作為大宗消費恢復相對滯后有關(guān)。下半年，隨著(zhù)宏觀(guān)經(jīng)濟進(jìn)一步回升向好，居民住房消費和房企投資意愿也將逐步恢復。預計房地產(chǎn)調整優(yōu)化政策也會(huì )陸續出臺，相關(guān)政策落地后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步企穩復蘇可期，我們應對房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展有信心和耐心。
原文標題：房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩回升信號明顯
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