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房屋養老金近來(lái)備受關(guān)注。我們居住的房屋漸漸老去，為確保其安全，就需要維修和養護。建立房屋養老金制度，是加強既有房屋安全管理的重要手段之一。房屋養老金由個(gè)人賬戶(hù)和公共賬戶(hù)兩部分組成。當前，對于房屋養老金個(gè)人賬戶(hù)部分，也就是業(yè)主繳存的住宅專(zhuān)項維修資金，其歸集、使用和管理有必要進(jìn)一步規范。
我國在推行住房商品化時(shí)建立了購房者按建安成本5%至8%繳存住宅專(zhuān)項維修資金的制度。房屋養老金中的個(gè)人賬戶(hù)資金，應該按照住宅專(zhuān)項維修資金管理規定，專(zhuān)項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造。早在2007年，我國就出臺了《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》。多年來(lái)，各地持續推行相關(guān)舉措加強住宅專(zhuān)項維修資金管理，或指導用好這筆專(zhuān)項維修資金。今年8月29日，上海市房屋管理局印發(fā)《關(guān)于規范本市住宅維修資金管理的若干規定》。
住宅專(zhuān)項維修資金在保障小區公共部位日常維護和電梯等設施更新中發(fā)揮了重要的作用。但運行多年以后，住宅專(zhuān)項維修資金結余在分布上存在不均，且在有些城市，已使用資金占歸結資金的比例不高。在一些城市的一些小區，住宅專(zhuān)項維修資金結余金額較多；而在不少城鎮老舊小區，結余金額較少。2000年以前建立的小區中，有些并未設立住宅專(zhuān)項維修資金。上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院的一項數據表明，目前全國住宅專(zhuān)項維修資金結余超過(guò)1萬(wàn)億元，上海、北京、杭州等城市結余超過(guò)百億元，但累計使用資金僅占累計歸集資金的10%左右。因此，有效利用住宅專(zhuān)項維修資金的結余資金是一項重要課題，應努力以住宅專(zhuān)項維修資金制度推進(jìn)房屋“應修盡修”。
城鎮老舊小區維修資金匱乏的情況比較嚴重，但老舊小區恰恰有更多地方需要維修。一項調研顯示，東部某發(fā)達省份的省會(huì )城市，建成投入使用15年以上的房屋中，有約30%的房屋未歸集維修資金，已經(jīng)歸集維修資金且當前有結余的老舊小區，有28%的小區余額低于10萬(wàn)元。
補建、續繳有助于解決住宅專(zhuān)項維修資金不足的問(wèn)題，可以積極幫助老舊小區把資金籌集到位。比如天津市近日要求，已完成老舊小區改造但未建立住宅專(zhuān)項維修資金的小區，業(yè)主委員會(huì )應當組織籌集。其他未經(jīng)過(guò)改造的老舊小區可以在居民委員會(huì )指導下，參照上述內容建立住宅專(zhuān)項維修資金。此外，住宅專(zhuān)項維修資金首期是業(yè)主在辦理房屋入住手續前繳存。《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》明確，業(yè)主分戶(hù)賬面住宅專(zhuān)項維修資金余額不足首期繳存額30%的，應當及時(shí)續繳。為此，有必要推進(jìn)住宅專(zhuān)項維修資金續繳工作。
針對資金不足問(wèn)題，還可以探索將小區公共部位出租運營(yíng)收益作為住宅專(zhuān)項維修資金的來(lái)源。比如《南京市住宅物業(yè)管理條例》明確，物業(yè)共用部位和共用設施設備經(jīng)營(yíng)所得收益應當主要用于補充住宅專(zhuān)項維修資金。業(yè)主大會(huì )成立前，應當將收益的70%納入住宅專(zhuān)項維修資金。此外，還可以嘗試從物業(yè)費中提取一部分作為住宅專(zhuān)項維修資金。
提高住宅專(zhuān)項維修資金的保值增值收益同樣值得關(guān)注。對于一些大型小區而言，沉淀下來(lái)的住宅專(zhuān)項維修資金不是一筆小數目，在確保資金安全的情況下，怎樣實(shí)現專(zhuān)項維修資金的增值，讓賬戶(hù)資金更充裕，更好滿(mǎn)足居民在維修改造房屋方面的需要，也需要進(jìn)一步探索。
除應更好解決資金不足問(wèn)題外，住宅專(zhuān)項維修資金還面臨如何在使用上更順暢的問(wèn)題。住宅專(zhuān)項維修資金屬于業(yè)主共有，因此這筆資金的動(dòng)用需經(jīng)過(guò)一定數量業(yè)主同意，對此我國民法典和相關(guān)管理辦法均有專(zhuān)門(mén)規定。實(shí)際情況中，有的小區并未成立業(yè)委會(huì )，在業(yè)主人數較多的情況下，征求意見(jiàn)的時(shí)間較為漫長(cháng)，導致維修資金的申請過(guò)程并不順暢。即使成立了業(yè)委會(huì )，也可能因為資金使用流程復雜等原因，房屋未得到及時(shí)維修。還有的小區業(yè)主因為與實(shí)際負責維修的物業(yè)企業(yè)之間難以達成共同認可的維修或更新方案，資金使用受阻。
對此，有必要完善住宅專(zhuān)項維修資金相關(guān)服務(wù)，進(jìn)一步規范資金使用、信息公開(kāi)、流程監管等環(huán)節。比如業(yè)主決策電子投票系統，可以有效破解小區業(yè)主公共事務(wù)表決難等問(wèn)題。可以通過(guò)建立維修資金使用工程造價(jià)審核、項目監理等第三方服務(wù)機構名錄庫，有效提升專(zhuān)項維修資金使用效率，規范維修項目運行。還可以建立信息披露和資金監督機制，通過(guò)公開(kāi)維修資金使用、增值收益及小區維修資金總額等信息，向業(yè)主通報業(yè)主分戶(hù)賬詳情，充分保障廣大業(yè)主的知情權和監督權，確保維修資金歸集、使用和賬戶(hù)運行安全。
原標題：加快完善住宅專(zhuān)項維修資金管理
文章來(lái)源：http://www.ce.cn/cysc/fdc/fc/202409/04/t20240904_39127639.shtml
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